ASE GROUP 

(一)業務範圍

1.主要內容：

住宅及大樓開發租售業、工業廠房開發租售業、建築經理業、不動產買賣業、不動產租賃業、建材批發業、耐火材料批發業、百貨公司業、超級市場業、國際貿易業、飲料店業、餐館業、景觀及室內設計業等。

2.營業比重：投資興建國民住宅、商業大樓及智慧型工業廠辦大樓出租、出售業務，佔個體營業額100％。

3.本公司目前商品項目：主要為住宅或廠辦大樓，包括：

    25層住宅大廈—日月光中心

    4樓公寓—博市

    樓中樓大樓—伯爵第七代

    12層住宅大樓—牡丹A棟、B棟

    25-28層住商大樓—土城日月光(僅餘一樓店面)

    11層住商大樓—麗園(僅餘一樓店面)

    22層住宅大樓—帝璟苑 

    17層住商大樓—宏璟榮華(僅餘一樓店面)

    13層住宅大樓-宏璟青雲

    廠辦大樓-高雄楠梓科技產業園區K13(興建中)

    廠辦大樓-日月光中壢二廠廠辦大樓(興建中)

  4.計畫開發中之新產品：興建廠辦大樓及竹北合建案。

 

(二)產業概況

1.產業之現況與發展：

建設業主要從事一般民間住宅建案、不動產開發買賣、租賃等業務為主。建設業通常先取得土地，再負責從整個建築物初始的規劃設計，至最後的完工銷售，一項建案的完成，建商需委託相關行業進行專業分工，包括初始的建築規劃設計所需的工程顧問業、建築師事務所，負責施工、建造的營造廠商，室內裝修所需相關的建材、裝潢、材料、機電、衛浴設備等相關廠商及後續銷售之專業代銷公司。

 民國112年的房地產市場先淡後旺，上半年歷經央行的連續升息、房貸利率衝破2%、第五波選擇性信用管制、政府實施平均地權條例等政策，影響民眾購屋意願，上半年全台交易量創近5年新低，較去年同期年減18.7%，房市交易變得冷清；但下半年開始，整體經濟情勢穩定，在新青安優惠房貸激勵下，自住首購及長期置產之剛性需求買方逐漸進場，房市交易逐漸回溫，房價不減反升，房市交易量增幅顯著。總計112年房屋移轉棟數30.6萬棟年減 3.5%，成為近 4 年的新低點，但隨著政策不確定因素干擾逐漸消失，經濟逐漸好轉的表現下，種種跡象顯示房地產市場逐漸回穩。

 房地產市場的發展受制於金融環境、政府政策及市場供需等因素影響，展望113年的房地產景氣，政策利空出盡，市場回歸供需基本面，在青年安心成家優惠貸款政策下，購屋的剛性需求仍相對穩固，另一方面房價與建築成本攸關，土地成本取得日益增高、工資及原物料等建築成本不斷上漲，114年即將開徵的碳費可能增加鋼筋及水泥的成本，因此成本上升反應至預售屋及新成屋的售價提高，加上國內利率仍在低檔、全球經濟復甦及美國有望降息等原因，預期今年國內房市將呈「價量俱穩」或「量穩價緩漲」格局。且房地產本身因具有保值性，與其他金融商品相比，是風險相對較低的標的，購置不動產是一個相對穩健的選擇，長期而言，房地產市場的的展望可持審慎樂觀的態度。

 2.產業上、中、下游之關聯性：

建設業的主要業務為興建房屋，售予客戶屬下游產業，上游廠商除土地原料外，其他原物料以鋼筋及水泥砂石業者為主，其次以磁磚、油漆、規劃設計、室內裝修等廠商，中游廠商則為營造公司，有些建商本身已整合營造公司業務，自行發包採購原物料及施作工程，有些建商則採發大包之方式給予營造公司施作，由營造公司負責採購相關之原物料，本公司即屬後者。建設業的產業關聯性以上游廠商影響最甚，因為一旦土地取得成本太高，或上游廠商提高原物料售價，壓縮營造公司的利潤，都將直接反應到建設業的興建成本，最終仍將反應到房屋售價上。

 3.產品之發展趨勢及競爭情形：

隨著時代變遷及社會進步，消費者對居住品質的要求也相對的提高，因此講求地段、設計規劃、空間利用與安全便利的產品，是未來的趨勢走向，所以未來的房屋產品將是結合精緻、實用、安全、綠建築與高科技的建物。

(三)技術及研發概況

最近年度及截至年報刊印日止投入之研發費與開發成功之技術或產品：無

 

(四)長、短期業務發展計畫

1.短期業務發展計畫

   土城日月光、汐止麗園及新莊宏璟榮華案，2樓以上住宅均己完銷，目前僅餘一樓店面出租中，台北市帝璟苑和土城宏璟青雲持續銷售中；位於土城之日月光廣場，進駐商家包括影城、餐飲、國際運動品牌、親子遊戲、量販店等，滿足住戶及周遭居民日常購物及休閒所需，已成為一個生活機能良好的土城新地標。高雄楠梓科技產業園區K13廠辦大樓於109年10月動工，預計113年第2季完工；日月光中壢二廠廠辦大樓於111年7月動工，預計114年第2季完工。竹北合建案規劃為8大區，共分三期開發，全區水土保持工程於111年第2季完工，第一期開發( A區，住宅及會館)預計於113第4季取得建照。

2.長期業務發展計晝

本公司將積極尋找合適優良的標的，以購入或合建方式開發，竹北合建案全區水土保持已完工，將分區開發，另已於新北市板橋埔墘段區段徵收都市計畫用地取得3,000餘坪土地外，仍將持續在雙北地區積極尋找適合之建地以供開發，除此之外亦分別於台中市北屯區及西屯區購入約2,500坪及280坪土地，將於適當時機開發；對於適合的商辦大樓亦可購入出租，112年透過參與鼎固置業公司現金增資方式，間接持有天母新光傑仕堡24%產權。未來仍將以穩定步伐，循序漸進，期為公司業務謀求進一步成長。